전세사기 피해 보증금 3분의 1, 11월 13일부터 어떻게 받나?

2026년 11월 13일부터 전세사기 피해자의 보증금 손실을 일정 수준까지 보완하는 최소지원금과 선지급금 절차가 시행된다. 신청·지급·사후 정산은 한국토지주택공사, LH가 맡는다.

최소지원금은 경·공매나 공공매입 절차가 끝나 실제 회수액이 확인된 피해자를 위한 제도다. 선지급금은 신탁사기처럼 적법한 임대 권한이 없는 사람과 계약해 배당을 받기 어렵거나 결과가 나오기까지 오래 걸리는 피해자가 먼저 지원받고 나중에 정산하는 구조다.

두 제도 모두 ‘보증금의 3분의 1을 현금으로 일괄 지급’하는 뜻은 아니다. 피해자 결정 유형, 이미 돌려받은 돈, 공공매입 과정에서 받은 지원을 확인한 뒤 개인별로 계산한다.

대상은 특별법상 전세사기피해자와 법 제2조제4호다목에 따른 임차인으로, 대한민국 국적이 없는 사람은 제외된다. 법은 이들을 최소보장피해자라고 부른다. 전세사기피해자등 결정문을 받았더라도 모든 결정 유형이 해당하는 것은 아니므로 결정문에 표시된 유형부터 확인해야 한다.

이 대상자가 대항력·우선변제권 행사, 반환채권 변제, 법에서 정한 주거지원 등으로 회복한 금액을 합쳐도 보증금의 3분의 1에 못 미치는지가 기본 판단 기준이다. 본인의 피해주택을 직접 매수했거나 최소보장금의 전부 또는 일부를 선지급받은 경우에는 최소지원금을 새로 신청할 수 없다.

신청 시점은 LH가 피해주택을 매입하면서 경매차익을 계산한 뒤이거나, 매입 대상이 아니라면 경·공매 등 피해주택 처분이 끝나 회수액을 확인할 수 있는 때다.

본인이 어느 결정 유형에 해당하는지, 대항력·우선변제권으로 얼마를 받았는지, 반환채권으로 추가 변제를 받았는지를 먼저 확인해야 한다. 절차가 끝나지 않아 최종 회수액이 확정되지 않았다면 선지급 대상인지 별도로 살핀다.

우선변제권 행사를 소홀히 해 배당요구·배분요구를 하지 않은 경우에도 신청이 제한된다. 다만 이 제한은 2026년 11월 13일 이후 최초로 경매개시결정이 있거나 공매공고가 나는 경우부터 적용된다. 단순히 배당을 못 받았다는 사정과 요구 절차를 놓친 경우를 구분해야 한다. [자료 2·3]

기본 계산은 ‘임차보증금의 3분의 1’에서 대항력 또는 우선변제권으로 회수한 금액과 반환채권으로 변제받은 금액을 빼는 방식이다. LH의 피해주택 매입 과정에서 경매차익이나 임대료 지원을 받았다면 그 금액도 반영한다.

예를 들어 임차보증금이 1억 5000만원이고 경·공매 등으로 3000만원을 돌려받았다면 3분의 1인 5000만원과의 차이 2000만원이 계산의 출발점이 된다. 다른 변제금이나 지원액이 있다면 최종 지급액은 달라질 수 있다.

법상 여러 지원액의 합계는 보증금에서 대항력·우선변제권 행사나 반환채권으로 돌려받은 금액을 뺀 실제 미회수액을 넘을 수 없다. 따라서 보증금과 회수액만 보고 지급액을 확정해서는 안 된다.

신탁사기 등 적법한 임대 권한이 없는 사람과 계약한 피해자는 경·공매 배당을 기대하기 어렵거나 결과를 확인하기까지 시간이 길어질 수 있다. 이런 사각지대를 줄이기 위해 최종 처분 전에 선지급할 수 있다.

선지급금은 보증금의 3분의 1에서 반환채권으로 이미 변제받은 금액과 선지급 전에 받은 임대료 지원액을 빼 계산한다. 이후 경·공매나 채권 회수로 돈을 더 돌려받으면 정산 대상이 된다.

먼저 받았다는 이유로 추가 회수액까지 중복 보유할 수 있는 것은 아니다. 회수 사실을 숨기거나 정산금을 반환하지 않으면 반환 명령과 행정상 제재가 이어질 수 있으므로 변동이 생기면 바로 신고한다.

최소지원금이나 선지급금을 받으면 특별법 제25조·제25조의2·제25조의3에 따른 공공임대주택 지원을 받을 수 없다. 현금 지원과 해당 주거지원을 계속 함께 받을 수 있는 것으로 생각해서는 안 된다. 기존 거주·지원 상황과 어떤 선택이 유리한지는 신청 전에 LH에 확인한다. [자료 3]

선지급 신청자의 보증금반환채권을 국토교통부장관 등이 양수한 경우에는 정산이 끝날 때까지 대항력을 유지해야 한다. 이사나 전출을 계획한다면 먼저 확인할 사항이다. 선지급을 받은 뒤 본인의 피해주택을 직접 매수한 때도 신고·반납 사유에 해당한다. [자료 3]

기본적으로 전세사기피해자등 결정문, 임대차계약서, 주민등록표 초본, 피해주택 등기사항전부증명서를 준비한다. 이름·주소·계약기간·보증금이 서로 일치하는지 먼저 확인한다.

최소지원금 신청자는 경매 배당표나 공매 배분계산서처럼 실제 회수액을 보여주는 자료를 준비한다. 반환채권으로 일부를 받았다면 변제일과 금액을 확인할 통장내역·합의서 등도 함께 정리한다.

선지급 신청자는 최종 처분 전이라는 사실과 기존 임대료 지원 여부를 확인할 자료가 필요할 수 있다. 세부 서식과 추가 서류는 시행일 이후 LH의 공식 접수 안내에서 본인 유형에 맞게 다시 확인한다.

첫째, 결정문과 계약서로 본인 자격과 보증금을 확인한다. 둘째, 배당·변제·지원금을 날짜순으로 적어 회수액 표를 만든다. 셋째, 최소지원금과 선지급금 중 어느 절차인지 구분해 LH에 신청한다.

LH는 신청을 받은 날부터 90일 이내에 지급 여부와 금액을 결정하는 것이 원칙이다. 사실 확인에 시간이 더 필요하면 한 차례에 한해 30일 범위에서 연장할 수 있다.

결정 통지 전에는 계산 예시를 확정 지급액으로 보고 생활계획을 세우지 않는 편이 안전하다. 보완 요청을 받으면 제출기한, 보낸 파일과 접수 확인을 한곳에 기록한다.

지급 여부나 금액에 이견이 있으면 결정 통지를 받은 날부터 30일 이내에 이의신청할 수 있다. 단순히 기대 금액과 다르다는 이유보다 누락된 배당금, 잘못 반영된 변제금, 결정 유형 등 구체적인 차이를 적는 것이 중요하다.

보증금, 회수액, 공제액을 한 줄씩 대조하고 이를 뒷받침하는 계약서·배당표·지급 내역을 붙인다. 원본을 내야 하는지 사본 제출이 가능한지는 접수 안내를 따른다.

추가 회수액이 나중에 생기면 지급 완료 뒤라도 정산이 필요할 수 있다. 통장 입금일, 경·공매 배당일, 반환채권 변제일을 계속 기록해 두면 사후 확인에 도움이 된다.

첫째, 결정문에서 본인의 피해자 유형과 피해주택 주소를 확인한다. 둘째, 계약서의 보증금과 지금까지 돌려받은 모든 금액을 한 표에 적는다.

셋째, 결정문·계약서·초본·등기사항전부증명서·배당표·변제자료를 각각 PDF나 사본으로 준비한다. 넷째, 11월 13일 이후 LH 공식 안내에서 접수 창구와 최신 서식을 확인한다.

아직 경·공매가 끝나지 않았다면 임의로 회수액을 추정해 최소지원금을 계산하기보다 선지급 대상인지 문의한다. 민간 대행 광고보다 LH와 전세피해지원센터의 공식 안내를 우선하고, 보증금 3분의 1이라는 숫자만 보고 계약이나 대출 결정을 바꾸지 않는다.